Immobilie verkaufen Köln

Wann lohnt sich der Verkauf der geerbten Immobilie?

Aufgrund einer guten Marktlage würde sich ein Hausverkauf lohnen, wenn Sie nur wenig oder sogar keine Steuern zahlen müssen. Im Umkehrschluss ist es sinnvoller die Immobilie erst selber zu nutzen, wenn Sie viele Steuern zahlen müssen. Das resultiert daher, dass nach §13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz), wenn der Verstorbene die Immobilie bis zum Ende selbst genutzt hat und die Immobilie nach Erbe vom eingetragenen Lebenspartner, den Kindern oder dem Ehepartner noch mindestens 10 Jahre bewohnt wird.

Wann lohnt sich der Verkauf einer Immobilie bei Scheidung?

Wenn Sie zu der Entscheidung kommen, dass sie Ihre Immobilie verkaufen müssen, dann verkaufen Sie nicht im letzten Moment. Bereits im Trennungsjahr können Sie Ihre Immobilie verkaufen und für den Zugewinnausgleich nutzen.

Wann kann oder sollte ich aus Altersgründen verkaufen?

Wenn Sie schon früh an später denken, dann schauen Sie sich auch früh nach einer altersgerechten Immobilie um oder kostet die Instandhaltung Ihrer Immobilie zunehmend Geld und Energie?

Doch welcher Zeitpunkt ist der ideale?

Eine Immobilie können Sie jederzeit verkaufen, doch nur im Frühling und Sommer können Sie mit Ihren Interessenten durch den Garten spazieren und dessen volle Schönheit bewundern. Beachten Sie auch, dass sie dank der Zeitumstellung auch Besichtigungen zu später Abendzeit vereinbaren können.

Vorbereitung:

Machen Sie eine Werteinschätzung (hierfür können Sie auch ein kostenloses Tool auf unserer Webseite nutzen) Ihrer Immobilie oder lassen Sie ein Wertgutachten erstellen. Nicht gut wäre es, wenn Sie unter Wert verkaufen.

Zusammenstellung und Einholung von Verkaufsunterlagen:

Stellen Sie die verkaufsrelevanten Unterlagen zusammen. Beachten Sie auch, dass sie für manche Unterlagen zu verschiedenen Ämtern gehen müssen. Hier könnte man notwendige Unterlagen vergessen einzuholen oder zu spät mit der Beschaffung beginnen. Lassen Sie sich durch uns unter die Arme greifen.

Bewerbung Ihrer Immobilie:

Nachteilhaft ist es, wenn Sie Ihr Exposé nicht ansprechend genug gestalten. Gründe könnten unteranderem sein, dass nicht genug Bilder (oder sogar Videos) in überzeugender Qualität vorhanden sind, die Vorzüge und Lage Ihrer Immobilie nicht ausreichend betont werden, die Zielgruppe nicht optimal angesprochen wird und die erzeugte Reichweite der Veröffentlichung nicht hoch genug ist.

Besichtigungen:

Verschwendung Ihrer Zeit wäre es, wenn Sie eine Besichtigung mit potenziellen Käufern machen, die jedoch kein ernsthaftes Kaufinteresse zeigen. Das könnte dadurch passieren, dass Anfragen an Sie nicht richtig gefiltert werden, nicht oder kaum mit den ernsthaften Kaufinteressenten in Kontakt getreten wird, Ihre Unterlagen nicht sauber aufbereitet sind oder Ihre Immobilie nicht perfekt hergerichtet ist.

Verkaufsverhandlung:

Sie müssen genug Argumente vorbereiten, die den Kaufpreis und den Kauf rechtfertigen, um nicht unter Wert verkaufen zu müssen. Hierfür sollte die Zielgruppe optimal angesprochen und überzeugt werden. Besonders bei diesem Punkt ist der Verkauf über uns vorteilhaft, da es unser Geschäft ist Immobilien erfolgreich zu verkaufen. Wir kennen verschiedene Verkaufsstrategien und pflegen einen guten Umgang mit Kaufinteressanten. Zudem können wir mit Ihrer Vollmacht alle benötigten Verkaufsunterlagen für Sie beschaffen, aufbereiten und sogar dank verschiedener Methoden den Wert Ihrer Immobilie bestimmen.

Abwicklung und Kaufvertrag:

Sehr aufwendig ist es den Kaufvertrag Ihrer Immobilie aufzusetzen, wenn Sie dies noch nie gemacht haben und einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben. Schlechte Organisation der Vertragsunterzeichnung und Notartermine sollte ebenfalls vermieden werden. Wenn Sie im Anschluss an die Übergabe kein Übergabeprotokoll anfertigen, dann kann Ihr Käufer im Nachhinein Mängel beanstanden. Wir organisieren gerne für Sie und fertigen sogar zu Ihrer Sicherheit ein Übergabeprotokoll an.

Den Prozess des Immobilienverkaufs kann man in 3 Phasen einteilen:

In der ersten Phase, der Verkaufsvorbereitung, sollten Sie eine Marktanalyse und Wertermittlung anfertigen. Es wäre Ihnen zum Nachteil, wenn Sie Ihre Immobilie unter Wert verkaufen müssen. Wir können hier auf verschiedene Verfahren der Werteinschätzung zurückgreifen und können zusätzlich auf Wunsch auf Wertgutachten zurückgreifen. Zusätzlich geschehen in der ersten Phase das Einholen und Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen. Um zu vermeiden, dass Sie zu spät beginnen oder wichtige Unterlagen vergessen, lassen Sie uns Ihre Unterlagen einholen und Behördengänge erledigen.

In der nächsten Phase, der Angebotsphase, findet die Verkaufsberatung statt, falls Sie sich dazu entschieden haben, über uns Ihre Immobilie zu verkaufen. Zudem findet in dieser Phase auch die Bewerbung Ihrer Immobilie bzw. die Vermarktung statt. Schlecht wäre es, wenn Ihr Exposé zu wenig Bilder/ Videos hätte oder die Qualität nicht überzeugt, die Vorzüge und Lage Ihrer Immobilie nicht betont werden und die Zielgruppe nicht erreicht wird. Wir sind in der Gestaltung eines ansprechenden Exposés und Erreichung der richtigen Zielgruppe, durch Bewerbung, erfahren.

Die letzte Phase ist die Verkaufsphase, in welcher die Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen und Kaufvertrag/ Abwicklung anstehen. Verschwenden Sie nicht Ihre Zeit, indem Sie Besichtigungen mit Interessenten ohne ernsthaftem Kaufinteressenten begehen. Lassen Sie uns die Besichtigungstermine machen, da wir Interessenten professionell filtern und Erfahrungen im Kontakt mit potenziellen Käufern haben. Wenn Sie noch nie eine Immobilie verkauft haben oder Ihre Verkaufsverhandlung nicht sicher ist, dann profitieren Sie auch hier von unserer Kompetenz. Am Schluss werden die Kaufverträge ausgefertigt und der Immobilienkauf abgewickelt. Ohne ein Übergabeprotokoll, kann Ihr Käufer im Nachhinein Mängel beanstanden, also lassen Sie uns mit Ihnen eins anfertigen.

Durch den Verkauf über uns profitieren Sie von einigen Vorteilen, die wir für Sie erläutern möchten: Durch uns gelingt es Ihnen möglichst wenig Geld für einen Immobilienverkauf auszugeben. Wir besitzen ein sicheres Verhandlungsgeschick im Umgang mit potenziellen Käufern und wir sind für Sie bereit, die benötigten Unterlagen zu organisieren und Behördengänge für Sie zu erledigen, die für den Verkauf erforderlich sind.

Viele Eigentümer haben noch nie eine Immobilie verkauft und da es unser tägliches Geschäft ist, profitieren Sie auch hier von unserer Kompetenz. Falls Sie den Marktwert Ihrer Immobilie nicht kennen, werden wir die Immobilienwertermittlung ebenfalls kostenlos für Sie durchführen. Wenn es Ihnen nicht wichtig ist, den Käufer selbst auszuwählen, übernehmen wir dies für Sie. Einige Eigentümer haben nicht die Zeit und Lust sich mit den rechtlichen und steuerlichen Anforderungen eines Immobilienverkaufs auseinanderzusetzen, aber auch hier kann unser Fachwissen zum Einsatz kommen oder wir greifen auf unser Netzwerk aus Experten zurück.

Wir übernehmen für Sie die Marktanalyse und Wertermittlung Ihrer Immobilie, dabei greifen wir auf das individuell passende Verfahren zurück. Anschließend holen wir Ihre Angebotsunterlagen ein und stellen die Verkaufsunterlagen zusammen. Danach folgt eine Verkaufsberatung und die Bewerbung Ihrer Immobilie, bzw. die Vermarktung. In der folgenden Verkaufsphase machen wir Besichtigungen mit potenziellen Käufern, führen die Verkaufsverhandlungen und kümmern uns am Schluss um den Kaufvertrag und die Abwicklung Ihres Immobilienverkaufs.

Wenn wir die Entwicklung der Mietpreise und Kaufpreise, im Zeitverlauf von 2014 bis 2016, der Immobilien in den Kölner Stadtteilen (unter https://www.koeln.de/immobilien/mietspiegel.html (aufgerufen am 28.02.2019)) betrachten, dann fällt uns auf, dass die Mietpreisentwicklung von -11% bis +23% reicht, während sich die Kaufpreise pro Quadratmeter von -8% bis +61% entwickelt haben. Zur heutigen Zeit sieht diese Entwicklung kaum anders aus, da Kredite nach wie vor „günstig“ sind. Fraglich ist, wie sich das Angebot- Nachfrageverhältnis ändert, wenn die Kreditzinsen wieder steigen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, dann sollten Sie das zu einem zeitnahem Zeitpunkt verkaufen, da Sie von zahlreichen Alternativen profitieren könnten, die Ihnen dieses Kapital ermöglicht.

Ein Hausverkauf aus Erbschaft ist häufig mit einem komplexen Prozess verbunden, der abhängig vom Verkaufsgrund oder Situation mit unterschiedlich viel Aufwand verknüpft ist. Der Verkaufserlös teilt sich entsprechend auf, wenn eine Erbengemeinschaft vorliegt, es also mehrere Erben gibt und diese mit einem Mehrheitsbeschluss zugestimmt haben (gem. §2040 I BGB i.V.m. §2038 I, II BGB und §745 BGB).

Dazu kommt, dass in Deutschland geerbte Immobilien unter die Erbschaftssteuer fallen. Unter bestimmten Voraussetzungen müssen Sie Ihr Erbe nicht versteuern. Berücksichtigt werden hierbei der Immobilienwert, der Verwandtschaftsgrad und weitere Sonderregelungen aus dem ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz). Besonders bedeutend sind auch die Freibeträge nach §16 ErbStG, denn nur der Betrag, der nach Abzug der Freibeträge, übrig bleibt, muss versteuert werden.

Freibeträge für Erben gem. §16 (Freiberträge) und § 15 (Steuerklassen) ErbStG (Stand 27.02.2019):

Da Sie beim Immobilienverkauf im Falle einer Erbschaft sowohl rechtliche, als auch steuerliche Aspekte, berücksichtigen müssen, können wir Sie dazu umfangreich und individuell beraten, da wir damit bereits Erfahrung haben.

Was heißt das für Sie? Sie haben eine Immobilie und wissen nicht, ob Sie diese vermieten oder doch verkaufen wollen? Folgende Faktoren sind zur Klärung dieser Frage wichtig: Wohne ich überhaupt in dieser Stadt? Habe ich Zeit, um mich um diese Immobilie zu kümmern? Habe ich Zeit und Lust, um Mieter zu suchen? Wenn man eine Immobilie vermietet, dann gibt es immer Aufwand, der anfällt. Ihr Mieter könnte nach einem Wasserschaden anrufen oder möchte ein Problem besprechen.

Zurzeit ist die Phase der höchsten Preise und vielleicht wäre sinnvoll zu dieser Phase zu verkaufen und davon zu profitieren. Wenn Sie eine Immobilie im hohen Alter verkaufen, dann können Sie sich noch zu Ihren Lebzeiten um den Verbleib Ihrer Immobilie kümmern. Zum Beispiel könnten Sie Ihre Immobilie verkaufen, unter der Bedingung eines lebenslangen Wohnrechts und Sie sind dank des Eigenkapitals nicht mehr von Ihrer Rente abhängig.

Ein weiterer Vorteil ist der Erhalt von Liquidität, womit Sie sich an einem anderen Ort eine Immobilie kaufen können oder ein Projekt finanzieren. Ein Grund für ein Hausverkauf könnten auch hohe Kosten sein, wie umfangreiche Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen, die Sie wirtschaftlich nicht tragen können.

Falls Sie berufs- oder privatbedingt weit weg oder sogar ins Ausland ziehen, dann könnten Sie auch über einen Immobilienverkauf nachdenken, falls Sie Ihre Immobilie nicht vermieten möchten. Die Nachteile einer Immobilienvermietung würden Sie damit kompensieren, indem Sie Ihre Immobilie verkaufen und so diese Sicherheit und den „sofortigen“ Kapitalzufluss genießen.