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Was ist Nießbrauch?

In Deutschland ist Nießbrauch das Recht, die Nutzungen einer fremden Sache, eines fremden Rechts oder Vermögens zu ziehen. Dieses Recht kann man weder verkaufen noch vererben.

Dies bedeutet, dass der Besitzer eines Nießbrauchrechts erstens die Sache nutzen kann und zweitens seinen Vorteil daraus ziehen kann. Beispiel.: Der Nießbrauchberechtigte kann eine Immobilie selbst bewohnen oder einen finanziellen Vorteil durch Vermietung erzielen. Jedoch im Unterschied zum Eigentümer der Immobilie, kann der Nießbraucher die Immobilie nicht verkaufen. Am häufigsten kommt in der Praxis der lebenslange Nießbrauch eines Gebäudeteiles, beispielsweise einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, vor.

Es werden 3 Modelle des Nießbrauchs unterschieden, die unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen mit sich bringen: Zuwendungsnießbrauch (Immobilie wechselt nicht den Eigentümer, dieser räumt ein Nießbrauchrecht ein), Vorbehaltsnießbrauch (Immobilie wechselt Eigentümer und bisheriger Eigentümer erhält ein Nießbrauchrecht), nachrangiger Nießbrauch (Bereits bei Übergabe des Nießbrauchs an den bisherigen Eigentümer, wird festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht übergeht, wenn der Nießbraucher stirbt).

Zudem muss man einige Dinge beachten, wenn man ein Haus mit Nießbrauchrecht erwirbt. Denn dieses wirkt sich auf die Finanzierungsmöglichkeiten und die Sicherung der Finanzierung aus. Im Falle einer Erbschaft gibt es auch Regelungen zu beachten.

Für den Nießbraucher entstehen mehrere Rechte und Pflichten: Er muss die Immobilie erhalten, ordnungsgemäß bewirtschaften und versichern. Für gewöhnliche öffentliche Lasten muss dieser aufkommen. Damit wird er praktisch wirtschaftlicher Eigentümer. Der Nießbraucher kann die Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers nicht wesentlich verändern, umgestalten, als Sicherheit einer Finanzierung einsetzen und muss den Eigentümer über Schäden informieren. Welchen Wert ein potenzielles Nießbrauchrecht hat, welche Alternativen infrage kommen und was dies nach sich zieht, müsste man im individuellen Fall prüfen, um eine Entscheidung fällen zu können.

Nießbrauch vs. Wohnrecht

Das Nießbrauchrecht und das Wohnrecht haben einige Gemeinsamkeiten. Beide werden im Grundbuch eingetragen und führen zu einer Belastung des Grundstücks. Zudem können beide nicht vererbt oder verkauft werden und bestehen auch bei einem Wechsel des Eigentümers der Immobilie fort.

Im Unterschied zum Wohnrecht, kann bei einem Nießbrauchrecht die Immobilie auch vermietet werden, sofern dies nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Das kann vorteilhaft sein, wenn beispielsweise der Wohnrechtsinhaber umziehen muss. Die Kosten hierfür könnten dann über die Mieteinnahmen gedeckt werden.