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1. Welche Preise erzielt man in jeweiligen Städten bzw. Stadtteilen?

2. Welche Stadtteile sind die beliebtesten in Köln?

3. Wie kann ich zu einem Immobilieninvestor werden und was soll ich dabei beachten?

4. Wer braucht einen Energieausweis?

5. Was ist ein Erbbaurecht?

6. Wie verkauft man eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht?

7. Was heißt Immobilienverrentung?

8. Was sind die Bau- und Altlasten?

9. Was soll man bei Erschließungsbeiträgen bedenken?

Wir helfen Ihnen diese und weitere Fragen zu beantworten!

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Trends in Deutschland

Der Aufwärtstrend der Mieten und Kaufpreise wird wie in den vergangenen Jahren auch weiter stark ansteigen. Besonders in den Metropolen wird der Wohnraum knapp. In welchen Gegenden sowohl Käufer als auch Mieter besonders tief in die Tasche greifen müssen, zeigen wir Ihnen im folgenden Artikel.

Experten bestätigen, dass der Immobilienmarkt sich weiterhin drastisch ausweiten wird. Dies liegt vor allem am derzeitigen niedrigen Zinsmarktniveau. Dieser führt dazu, dass immer mehr Investoren in den lukrativen Immobilienbereich investieren, was besonders Mieter auf der Suche nach einer neuen Wohnung zu spüren bekommen.

Besonders in den Großstädten ist nach wie vor der Wohnraum knapp und begehrt. Jedoch trifft diese Entwicklung auch Ballungsgebiete und kleinere Universitätsstandorte. Da in diesen Gebieten jedoch Wohnraum knapp ist, steigen die Mieten besonders hier rasant an. Bis zu 10% für das Jahr 2018 wird für die deutschen Großstädte prognostiziert.

Aus preislicher Sicht bleibt der Immobilienmarkt lediglich auf dem Land relativ stabil. Das dürfte daran liegen, dass es jüngere Menschen nach wie vor in die Großstädte zieht. Dieser Umstand sorgt in den Städten für eine steigende Wohnungsverknappung.

Zu den fünf teuersten und beliebtesten Städten zählen:

• Berlin
• München
• Hamburg
• Frankfurt am Main
• Köln

Diese Metropolen sind bekannt durch ihre hohen Einwohnerzahlen und bilden die Spitze Deutschlands, wenn es um Bau- und Mietpreise geht.

Der durchschnittliche Mietspiegel aller deutschen Städte sieht natürlich anders aus. Im Schnitt kosten Wohnungen in Deutschland zwischen 6,78 Euro und 9,61 Euro pro Quadratmeter. Das zeigt der Mietspiegel 2018 von Immowelt, wobei die Daten auf einer Auswertung der über die Wohnungsplattform angefragten Objekte beruhen.

Ein ähnliches Bild ergibt sich bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Da Kaufobjekte hoch im Kurs liegen, steigen auch hier die Kaufpreise. Besitzer freuen sich unterdessen über eine Wertsteigerung. So haben sich beispielsweise die Preise in Hamburg in den letzten 10 Jahren verdoppelt.

Aus diesem Grund werden kleinere Städte, die sich in der der Nähe einer Großstadt befinden immer lukrativer. Sie weisen derzeit ein geringeres Preisniveau auf, jedoch mit der Aussicht auf eine Wertsteigerung durch den anhaltenden Zuwachs. Dieses Phänomen ist derzeit beispielsweise um Köln herum zu beobachten.

Die beliebtesten Stadtteile in Köln

Belgisches Viertel

Das Szenequartier zwischen Stadtgarten und Aachener Straße versprüht Großstadtcharme im sonst so beschaulichem Köln. Nicht nur Kreative und Trendsetter tummeln sich hier, sondern auch Geschäftsleute lassen sich hier immer mehr nieder. Der Brüsseler Platz wird immer mehr zur kreativen Stätte von Jungdesigner und Künstlern, die hier Ihre Geschäfte eröffnen. Dabei geht es nicht so international zu: Die Anwohner sind meist junge Deutsche, daher sind asiatische Supermärkte oder türkische Dönerbuden eher die Ausnahme.
Ansonsten mangelt es allerdings an gar nichts: Es gibt große und kleine Theater, mit dem Stadtgarten und dem Grüngürtel jede Menge Erholungsflächen und eine geballte Ladung Ideenreichtum. Die Mieten sind im Vergleich zu den anderen Stadtteilen recht hoch. Schicke Neubauprojekte, wie die Spichern Höfe, locken Besserverdienende an den Stadtgarten.

Nordstadt

Ein Viertel wie die Neu- und Altstadt Nord findet man so wohl kaum ein zweites Mal in Köln, da es sowohl zentral liegt, als auch kleinstädtisch geprägt ist. Hier treffen die Gegensätze auf einander und harmonieren sehr gut. So ist die Nordstadt sehr multikulturell und man findet hier Familien, Medienschaffende und Besserverdienende. Ebenso ist die Nordstadt noch nicht von den großen Filialketten belagert worden. Zahlreiche inhabergeführte Läden verleihen ihr ein eigenes Gesicht mit vielfältigem Angebot. Auch schöne Restaurants – vor allem die Auswahl an verschiedenen Küchen aus aller Welt fällt auf. Kulturelle Highlights sind die beiden Programmkinos Metropolis und Filmpalette sowie der Raketenklub und die Alte Feuerwache.

Die Südstadt

Die Südstadt zeichnen kleine Eckkneipen, inhabergeführte Geschäfte und vielfältige Bewohner aus. Hier wohnen nicht nur alteingesessene sondern auch junge Familien, die sich über die zahlreichen Kindergärten und Schulen freuen. Die moderaten Mietpreise ziehen auch Studenten und Professoren in das Viertel. Doch zum Stadtgespräch wurde die Südstadt wegen verschiedener Großbauprojekte, die Stadt und Investoren hier verwirklichen: Um den südlicheren Teil Kölns mit der Innenstadt zu verbinden, baut die KVB nun schon seit Jahren an der Nord-Süd-Bahn. Auch ließen sich große Firmen in schicken Neubauten einquartieren, wodurch viele Neu-Kölner in die Südstadt kommen.

Ehrenfeld

Es ist nicht leicht, das besondere Flair von Ehrenfeld in Worte zu fassen. Neben schmuddeligen Ecken und Ramschläden brachte die Gentrifizierung neuen Wind in das Viertel. Viele Junge Leute zogen auf Grund der günstigen Mieten hier ein. Es folgten Geschäfte und Szene-Kneipen. Heute lebt im ehemaligen Arbeiterstadtteil eine große Vielfalt an Menschen. Neben der kölschen Urbevölkerung leben hier nun mehr nicht nur Arbeitslose und Ausländer, sondern auch Freiberufler, Ärzte, Rechtsanwälte, junge Familien und Singles. Dazu kommt, dass Ehrenfeld gut zu erreichen ist: Die Innenstadt ist nur wenige Fahrradminuten entfernt, es gibt einen Autobahnzubringer, einen Bahnhof und vier Straßenbahnlinien. So lässt sich gut darüber hinwegsehen, dass es keine nennenswerten Grünanlagen gibt – man kann halt nicht alles haben.

Wie kann ich zu einem Immobilieninvestor werden und was soll ich dabei beachten?

Als Immobilieninvestor investieren Sie Ihr Geld in Renditeobjekte. Diese dienen als langfristige und lukrative Einnahmequelle, die das Vermögen vermehrt. Die gekauften Objekte werden dementsprechend nicht von Ihnen selbst genutzt, sondern an Dritte verkauft oder vermietet.

In den folgenden 5 Schritten zeigen wir Ihnen, wie Sie zum Immobilieninvestor werden.

1. Objektwahl und Finanzierung

Als erstes entwickeln Sie eine Strategie. Hierfür entscheiden Sie sich welche Art von Immobilie Sie erwerben möchten. Dies kann auch von Ihrem Eigenkapital anhängen. So kann eine einzelne Wohnung günstiger und daher preislich attraktiv sein, bietet im Gegenzug jedoch eine geringere Renditechance. Auch sollten Sie sich aussuchen was Sie genau mit der Immobilie machen wollen z.B. einfaches Halten im Bestand, Renovierung und Anschlussvermietung oder Mietanpassungen.
Parallel hierzu sollten Sie sich Gedanken über die Finanzierung der Immobilie machen. So können Sie auch mit Hilfe von Fremdkapital über Ihr Eigenkapital hinaus investieren. Bei einer steigenden Inflation profitieren Sie sogar davon: Ihr Darlehen verliert mit der Inflation an Wert, Ihre Verbindlichkeit wird also real geringer. Zudem profitieren Sie von festen Zinsen für das Darlehen, wenn die Zinsentwicklung zunimmt.

2. Ihre Immobilie

Als erstes ist die Lage Ihrer Immobilie entscheidend. Sie sollte darauf achten, dass der Ort eine gute Infrastruktur und eine attraktive Innenstadt besitzt. Dies kann sowohl in Großstädten wie Köln selbst sein oder in umliegenden Orten, die beispielsweise gerne von Pendlern genutzt werden. Dies ist vor allem wichtig, damit Ihre Immobilie nicht leer stehen bleibt.
Ebenso ist die bauliche Substanz sehr wichtig. Nehmen Sie hierfür auf jeden Fall die Immobilie persönlich in Augenschein. Hierzu gehört auch das Abschätzen der Instandhaltungskosten, die auf Sie zukommen, da das reine Alter einer Immobilie nicht immer ausschlaggebend dafür sein muss.

3. Mieter

Um überhaupt Einnahmen, bzw. eine Rendite, durch die Immobilie zu erzielen, ist selbstverständlich das Wichtigste: die Miete. Falls im Objekt bereits Mieter wohnen, sollten Sie vorab die Mietverträge prüfen lassen – beispielsweise auf eine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Finden Sie heraus, wie hoch die jeweilig hinterlegten Mietkautionen sind und ob die Mieter regelmäßig zahlen, sodass Sie sich Ihrer Mieteinnahmen sicher sein können. Falls es sich um eine leerstehende Wohnung handelt, holen Sie sich Informationen über die regionalen Mietkonditionen ein. Nicht alle Mietangebote, die Sie erhalten, sind seriös, denn erfahrungsgemäß hat nicht jeder das Geld, um Ihnen die Miete dauerhaft zu zahlen. Prüfen Sie die Bewerber daher ganz genau.

4. Kostenkalkulation

Beim Kauf eines Renditeobjektes müssen Sie mehrere Kostenfaktoren bedenken, wie z.B. die Grunderwerbssteuer, Maklergebühren Notar-und Grundbuchkosten. Hinzu kommen noch eventuelle Finanzierungskosten und anfallende Renovierungs- und laufende Reparaturkosten. Im Gegenzug erhalten Sie Mieteinnahmen, die mindestens Ihre Kosten decken sollten und im besten Falle darüber liegen. Die Differenz ist Ihr Gewinn.

5. Realistische Risikoeinschätzung

Bei der Vermietung einer Immobilie kann es immer zu unvorhergesehenen Kosten oder Mietausfällen kommen. Dies können Sie schlecht beeinflussen. Scheuen Sie nicht davor, mit diesen Problemen zu rechnen und legen Sie sich dafür einen ausreichenden Puffer zu.

Gerne helfen wir Ihnen zu einem erfolgreichen Immobilieninvestor zu werden.

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Energieausweis

Der Energieausweis dient dem Vergleich von Immobilien in ganz Deutschland auf Grund ihrer energetischen Beschaffenheit. Dies ist in der Praxis jedoch so gut wie unmöglich, da das Dokument im Laufe der Zeit stark verändert wurde und Energieträger anders bewertet wurden. Zudem hängen die Energiekosten aus einer Vielzahl von Faktoren ab, die sich aber im Ausweis gar nicht abbilden lassen.

Es gibt grundsätzlich zwei Arten des Energieausweises.

Der Verbrauchsorientierte Energieausweis bezieht sich auf den tatsächlichen Energieverbrauch der Gebäudebewohner in den letzten drei Jahren. Jedoch muss dabei die unterschiedliche Effizienz je nach Bewohner, Leerstand, Bewohner mit oder ohne Kinder bedacht werden, die im Ausweis nicht berücksichtig werden.

Der bedarfsorientierte Energieausweis hingegen richtet sich nach den baulichen Aspekten wie Heizungsanlagen, Dämmung und Qualität der Fenster.
Seit Inkrafttreten der ENEV 2014 werden auch die Energieausweisklassen A+, A, B, C und D angezeigt. Verglichen mit älteren Energieausweisen sind dabei auch deutlich strengere Vorgaben für den grünen Bereich des Energieausweises umgesetzt worden.

Gerne beantragen wir einen Energieausweis für Sie

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Baugenehmigung

In jedem Fall, wo es keine Baugenehmigung gibt, ist eine individuelle Beratung notwendig.
Es ist möglich, dass eine Baugenehmigung überhaupt nicht notwendig ist.

Ein Antrag ist für bauliche Anlagen grundsätzlich erforderlich bei
• der Errichtung
• der Änderung
• der Nutzungsänderung und
• dem Abbruch (erst bei mehr als 300 Kubikmeter Bruttorauminhalt)

TERMIN VEREINBAREN

Erbbaurecht - Eigenheim auf fremdem Boden

Wer eine Immobilie bauen möchte ohne das Grundstück zu kaufen, hat die Möglichkeit mit einem Erbbaurechtsvertrag für bis zu 99 Jahre das Grundstück zu pachten. Dies macht in Anbetracht der hohen Grundstückspreise oftmals Sinn und ist für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Hierzu bezahlen sie jährlich einen Erbbauzins von vier bis fünf Prozent an den verpachtenden.

Das Erbbaurecht erlischt mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. Sollte der Nutzer des Grundstückes eine Verlängerung wünschen, muss dies rechtzeitig mit beiden Parteien geklärt und ins Grundbuch eingetragen werden. Dies muss vor Ablauf der Pachtdauer geschehen.

Eine vorzeitige Aufhebung des Vertrages ist möglich, wenn entweder beide Parteien ihn einvernehmlich auflösen oder der Nutzer eine längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses im Rückstand liegt oder das Grundstück massiv verwahrlost ist.

Für den Verkauf vorbereitetes Wohnhaus

Nach Beendigung der Pachtdauer geht der Besitz des Gebäudes an den Grundstückseigentümer über. Der Nutzer wird im Gegenzug entsprechend der getroffenen Vereinbarung entschädigt. Die Entschädigung liegt in der Regel bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.

Meistens gestehen sich beide Seiten gegenseitiges Vorkaufsrecht zu. Jedoch haben in der Regel die Grundstückseigentümer kein Interesse am Verkauf.
Auch bei Verwahrlosung der Immobilie läuft die Übergabe wie vereinbart ab. Die Immobilie geht an den Grundstückseigentümer über und der Nutzer erhält eine Entschädigung. In aller Regel ist jedoch von Beginn an vertraglich festgelegt worden, dass der Nutzer die Immobilie pflegt und es im Fall einer Zerstörung etwa durch ein Unwetter oder durch einen Brand wiederaufbaut. Kommt der Nutzer diesen Pflichten nicht nach, kann der Grundstückseigentümer je nach Vertrag die Sanierung auf Kosten des Nutzers veranlassen.

Es gibt kein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts, es sei denn es wurde vertraglich vereinbart. Der Nutzer eines Grundstücks hat jedoch ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll. In jedem Falle sollte der Vertrag noch mal von einem Notar begutachtet werden, damit am Ende keine Überraschungen auf die beiden Parteien zukommen.

Wir helfen Ihnen gerne eine Immobilie mit einem Erbbaurecht zu verkaufen oder kaufen

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Wie verkauft man eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht?

Mit dem Begriff Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht wird das Recht bezeichnet, eine Immobilie bzw. einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist (§ 1093 BGB). Es wird im Grundbuch eingetragen und wird auf Lebenszeit begrenzt. Eine Weitergabe des Wohnrechts an Dritte ist nicht gestattet. Auch kann der Inhaber des Wohnrechts die Räume nicht vermieten.

Je nach Ausgestaltung des Wohnrechts können sich unterschiedliche Rechte und Pflichten für den Inhaber des Wohnrechts bzw. für den Eigentümer der Immobilie ergeben. In der Regel zahlt der Inhaber des Wohnrechts keine Miete, ist aber zur Instandhaltung der Räumlichkeiten und zur Zahlung der laufenden Nebenkosten verpflichtet.

In der Regel kann ein Wohnrecht nur gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts der Löschung zustimmt.

Was heißt Immobilienverrentung?

Oftmals haben Rentner das Problem, dass ihr vorhandenes Kapital an eine Immobilie gebunden ist. Eine mögliche Lösung dieses Problems kann eine Immobilienverrentung sein. Mit zeitlich befristeten oder unbefristeten Wohnrecht (Nießbrauch) in der Immobilie.

Ob eine Umkehrhypothek für Sie in Frage kommt, hängt zum einen von der Lage Ihrer Immobilie ab und zum anderen von Ihrer statistischen Lebenserwartung, die mit Hilfe von Sterbetafeln ermittelt wird.

Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Neben dem Zinssatz für das Darlehen fallen noch weitere Gebühren an wie beispielsweise die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko.

Da die Immobilie als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient, kann diese nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden. Es wird ebenfalls die Erbmasse reduziert. Je nach persönlicher Situation sollte dies auch bei der Lösungsmöglichkeit mitberücksichtigt werden.

Wir klären für Sie gerne ob eine Immobilienverrentung für Sie in Frage kommen kann

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Was sind die Bau- und Altlasten?

Laut Bauordnungsrecht verpflichtet eine Baulast den Grundstückseigentümer eine öffentliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde sein Grundstück betreffend zu erfüllen. Dies kann das Tun, das Unterlassen oder Dulden verlangen.

Als Vereinigungsbaulast wird die Verpflichtung verstanden, dass zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandelt werden z.B. durch gemeinschaftliches Gebäude.

Die Abstandsflächenbaulast ist die Verpflichtung bestimmte Abstände zwischen dem Gebäude und der Grundstücksgrenze einzuhalten.

Die Anbaulast verpflichtet den Eigentümer im Falle einer Bebauung an das Gebäude des Nachbargrundstückes anzubauen.

Die Erschließungsbaulast ist die Verpflichtung eine bestimmte Fläche als Zugang, Zufahrt oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden.

Die Standsicherheits-Baulast bezweckt, dass die zur Standsicherheit dienenden Gebäudeteile, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, gesichert sind.

Auch können Rückbauverpflichtungen bei Nutzungsaufgaben im Außenbereich als Baulast gesichert werden.

Bei Wohngebäuden kommt es öfters zu einer Anbindungsbaulast. Diese besagt, dass auf dem Grundstück Stellplätze herzustellen sind.

Altlasten sind in der Vergangenheit begangene Umweltsünden. Noch heute können beispielsweise im Garten Altlasten gefunden werden. Dies können harmlose Ton und Glasscherben sein oder jedoch gesundheitsschädigende Stoffe wie Öl, Altreifen und Elektrogeräte. Vor dem Kauf einer Immobilie sollte der Interessent deshalb unbedingt eine Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster oder beim Bauamt stellen. Diese ist zwar kostenpflichtig, schützt aber gutgläubige Bürger vor dem ungewollten Erwerb von Altlasten und damit vor einem hohen finanziellen Risiko.

Auf Ihren Wunsch stellen wir eine Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster

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Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge werden vom Grundstückseigentümer erhoben, wenn sein Grundstück zum ersten Mal von einer fertiggestellten Straße erschlossen wird.

Erst wenn ein Grundstück über eine öffentliche Straße erreicht werden kann, ist eine Bebauung zulässig. Ein Grundstück erfährt also eine Wertsteigerung durch die Herstellung einer öffentlichen Straße. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass die Kosten der erstmaligen Herstellung einer Straße zu 90 % von den Grundstückseigentümern zu tragen sind.

Als Erschließungskosten werden die anfallenden Kosten für den Anschluss von Baugrundstücken an die öffentliche Ver- und Entsorgungsnetzte sowie Telekommunikations- und Verkehrsnetzte bezeichnet. Sie werden in der Regel zu den Baunebenkosten gezählt. Die Erschließungskosten betragen oft mehrere tausende Euro und können auch wenn das Haus längst steht anfallen.

Für folgende Leistungen können Erschließungskosten anfallen:
• Anschluss ans öffentliche Wasser- und Abwassernetz
• Anschluss ans Stromnetz
• Anschluss an die Gasversorgung
• Anschluss ans Kabel- und Telefonnetz
• Anschluss ans öffentliche Verkehrsnetz

Bis zu 90 Prozent dieser Kosten darf die Gemeinde auf die Anlieger umlegen. Wie sie die Lasten verteilt, muss in der Gemeindesatzung festgelegt werden. Das Baugesetzbuch erlaubt unterschiedliche Verteilungsschlüssel.

Dabei gilt auch, wer ein Grundstück stärker bebauen darf und somit mehr von ihm hat, muss also auch höhere Kostenanteile schultern. Wie hoch die Kosten am Ende ausfallen, hängt außerdem noch von vielen weiteren Faktoren ab. Beispielsweise fallen die Kosten umso höher aus, je weiter das Grundstück von der nächsten Hauptanschlussstelle entfernt liegt.

Die Kommune hat bis zu vier Jahre nach Abschluss der vollständigen Erschließungsmaßnahmen Zeit für die Abrechnung. Danach wären die Ansprüche verjährt.

Beim Hauskauf ist das zugehörige Grundstück in der Regel schon vollständig erschlossen. Jedoch ist dies nicht immer der Fall. Denn die Verkehrserschließung gilt erst dann als abgeschlossen, wenn die Straße samt aller im Ausbauplan festgelegter Teileinrichtungen wie Parkbuchten, Beleuchtung, Grünanlagen und Fußwege fertig ist.

Um Überraschungen zu vermeiden, sollte man vor allem bei jungen Häusern, beim Bauamt fragen ob für die Straße bereits Erschließungsbeiträge erhoben wurden. Da die Kommune nur einmal Erschließungskosten erheben darf, ist man in dem Fall vor unerwarteten Kosten geschützt.

Alternativ kann man sich auch durch eine Klausel im Kaufvertrag absichern und festlegen, dass alle Erschließungskosten vom Verkäufer zu tragen sind, auch wenn sie erst nach dem Eigentümerwechsel erhoben werden.

Auf Ihren Wunsch stellen wir eine Anfrage beim zuständigen Bauamt

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WELCHE VERSCHIEDENEN BEWERTUNGSVERFAHREN GIBT ES?

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Mit dem Vergleichswertverfahren werden selbstgenutzte Immobilien wie Ein- bis Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen geschätzt. Um den Verkaufswert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln, werden Vergleichswerte benachbarter und vergleichbarer Grundstücke eingeholt und ausgewertet. Besonders kürzlich verkaufte Grundstücke aus der direkten Nachbarschaft, die von der Größe und Ausstattung dem zu beurteilenden Grundstück ähneln, werden betrachtet. Deren Verkaufswert kann ausschlaggebend für die Beurteilung des aktuellen umgebenen Verkaufswertes Ihrer Immobilie sein.

Dies geschieht zunächst durch die Wertermittlung von Grund und Boden. Hierzu wird die Einsicht in die so genannten Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse beantragt. Dabei werden mindestens zehn vergleichbare Grundstücke als Beurteilungsgrundlage zu Rate gezogen.

Mit dem Vergleichswertverfahren werden selbstgenutzte Immobilien wie Ein- bis Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen geschätzt. Um den Verkaufswert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln, werden Vergleichswerte benachbarter und vergleichbarer Grundstücke eingeholt und ausgewertet. Besonders kürzlich verkaufte Grundstücke aus der direkten Nachbarschaft, die von der Größe und Ausstattung dem zu beurteilenden Grundstück ähneln, werden betrachtet. Deren Verkaufswert kann ausschlaggebend für die Beurteilung des aktuellen umgebenen Verkaufswertes Ihrer Immobilie sein.

Dies geschieht zunächst durch die Wertermittlung des Grundes und Bodens. Hierzu wird die Einsicht in die so genannten Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse beantragt. Dabei werden mindestens zehn vergleichbare Grundstücke als Beurteilungsgrundlage zu Rate gezogen.

Je mehr Vergleichsgrundstücke genommen werden, umso genauer und objektiver ist die Beurteilung. Sollten keine vergleichsbaren Objekte in der Sammlung gefunden werden, können auch eigene Marktrecherchen und Grundstücksmarktberichte verwendet werden.
Ebenso verfügen größere Städte und Gemeinden über spezielle Bodenrichtwertkarten. An ihnen kann der Wert von Grundstücken anhand ihrer Lage eingeschätzt werden.

Bei der Verwendung des Vergleichswertverfahrens wird die Immobilienbewertung durch einen kompetenten Immobilienmakler vorgenommen, damit diese sowohl realistisch als auch erfolgreich ausfällt. Denn bei dieser Gutachtenform orientiert sich der Preis fast ausschließlich am Markt

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren wird vor allem zur Immobilienbewertung beim Verkauf von Renditeobjekten, wie gewerblichen Immobilien, die bereits vermietet sind, verwendet.

Sollte eine Immobilie durch den Käufer selbst genutzt werden, so ist dieses Verfahren für die Immobilie ungeeignet. Davon sind auch Spezialimmobilien, wie Beispielsweise kulturell bedeutende Immobilien, Einrichtungen der örtlichen Infrastruktur und Immobilien aus militärischem Bestand betroffen.

Es wird in Deutschland zwischen dem vollwertigen und dem vereinfachten Ertragswertverfahren unterschieden. Während das vereinfachte Verfahren nur die baulichen Anlagen in die Immobilienbewertung mit einbezieht, wird beim vollwertigen Verfahren dagegen zuerst der Wert von Grund und Boden ermittelt.

Dieser Vorgang wurde von uns bereits beim Vergleichswertverfahren erläutert. Danach wird die nachhaltig zu erzielende Miete errechnet. Bestimmt wird dieser Mietwert durch Faktoren wie die Lage, die Ausstattungsqualität, die Größe des Objektes und die Marktgängigkeit etc. Diese Werte zusammen ergeben den Rohertrag. Von diesem wird grundsätzlich der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Um die Bodenwertverzinsung zu ermitteln, wird der zuvor ermittelte Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, welcher grundsätzlich abhängig von der Nutzung des Grundstückes sowie dessen Lage ist, multipliziert. Da in Deutschland grundsätzlich die Bewertung von Grund und Boden sowie den darauf gebauten Objekten getrennt vorgenommen werden, wird die Bodenwertverzinsung vom Reinerlös abgezogen.

Zum Schluss werden die bereits ermittelten Werte für Grund und Boden und die Werte für die darauf befindlichen, baulichen Objekte zusammengerechnet. Das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstückes.

Im Kölner Stadtgebiet gibt es zahlreiche Immobilien, die aus mehreren Wohn- und Geschäftseinheiten bestehen. Diese Häuser dienen Ihren Eigentümern in der Regel zur Erwirtschaftung von Renditen, so dass hier das Ertragswertverfahren angewendet wird.

DAS SACHWERTVERFAHREN

Das Sachwertverfahren unterscheidet sich wesentlich zu den anderen beiden Verfahren, da hierbei die für einen Neubau entstehenden Kosten des bewerteten Objektes ermittelt werden. Abzüglich der Kosten für die Abnutzung sowie einiger anderer Faktoren bleibt der sogenannte Sachwert übrig. Dieser kann sowohl zur Bewertung von Renditeobjekten als auch für selbstgenutzte Immobilien genutzt werden.

Als wichtigste Grundlage für dieses Verfahren sind die fiktiv angenommenen Kosten, die bei einer kompletten Wiederherstellung des bewerteten Objektes entstehen würden. Deshalb werden hierbei die erzielten Einnahmen wie durch Miete außer Acht gelassen.

Das Sachwertverfahren ist von allen drei Verfahren zur Immobilienbewertung das in Deutschland normierteste, da die zugehörigen Bewertungsgrundlagen im Baugesetzbuch verankert sind. Dabei sind nicht nur die Nutzung und Ausstattung sowie deren Erhaltungszustand ausschlaggebend, sondern auch der Typ des Objektes.

Dies ist für die Berechnung wichtig, da jedem Immobilientyp von der Architektenkammer ein grundsätzlicher Wert für die Normalherstellungskosten sowie die Baukosteninformationen zugeordnet werden. Daraus ergeben sich die reinen Baukosten für das bewertete Objekt. Wichtig ist das Addieren der Mehrwertsteuer bei gewerblich genutzten Immobilien. Ebenfalls müssen die Baunebenkosten zu den reinen Baukosten addiert werden, damit sich daraus der Neuwert des Objektes beziehungsweise der Preis für die Wiederbeschaffung ergibt.

Um schlussendlich den realen Sachwert für das Objekt festlegen zu können, muss noch die Abnutzung vom Neuwert abgezogen werden und die rein rechnerisch ermittelte Restnutzungsdauer wird hinzugerechnet. Sind alle Berechnungen richtig abgeschlossen, resultiert daraus der Sachwert. Bitte beachten Sie, dass weitere vorhandene wertbeeinflussende Faktoren ebenfalls noch abgezogen werden müssen.

Oftmals wird das Sachwertverfahren für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Wir empfinden dieses Verfahren jedoch als nicht sachgerecht, da unserer Meinung nach auch subjektive Parameter in die Immobilienbewertung mit einfließen und den Wert so beeinflussen können.

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