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Eine Immobilienbewertung online eignet sich insbesondere bei den ersten Überlegungen zum Verkauf. Aus unserer Sicht ist dies als erster grober Indikator ideal. Auf unserer Seite können Sie eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten, um so einen ersten Eindruck über den Martk- bzw. Verkaufswert Ihrer Immobilie zu bekommen. Die kostenlose Immobilienbewertung wird über einen online Rechner ermittelt.

IMMOBILIENBEWERTUNG

WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN WERT EINER IMMOBILIE?

DIE LAGE DER IMMOBILIE

Die Lage des Objekts spielt eine der allerwichtigsten Rollen bei der Immobilienbewertung. Steht das Objekt in der Innenstadt einer wirtschaftlich gut aufgestellten (Groß-)Stadt, wie Köln, dann wirkt sich dies preissteigernd aus.

Vergleichbare Immobilien in einer ländlichen und wirtschaftlich eher schwachen Umgebung werden hingegen einen geringeren Verkaufswert haben. Neben der Region und Nachbarschaft spielen auch die lokalen Bewertungsfaktoren wie Infrastruktur des Viertels eine wertsteigernde oder -mindernde Rolle.

GESAMTZUSTAND DER IMMOBILIE

Zur Immobilienbewertung sind Bausubstanz sowie die Ausstattung der Immobilie wichtig. Das Dach, die Fenster und die Fassade sind bei dieser Betrachtung wichtige Größen. Investitionen vor dem Verkauf – zum Beispiel die Installation einer neuen Heizungsanlage, die Modernisierung des Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden –  wirken sich positiv auf den Verkaufswert aus. Sanierungsbedürftige Bodenbeläge, veraltete sanitäre Anlagen oder keine ausreichende Isolierung senken den Verkaufswert hingegen.

Auch kleine Investitionen, wie das Weißen der Innenwände, ein neuer Fassadenanstrich, und der Austausch von alten Steckdosen können den Immobiliengutachter zur höheren Bewertung des Verkaufswertes veranlassen.

Die Ausstattung der Immobilie spielt bei der Wertermittlung ebenfalls eine gewisse Rolle: Ein Wintergarten, eine Fußbodenheizung, ein Kamin oder eine neue Einbauküche steigern beispielsweise den Immobilienwert.

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WELCHE VERSCHIEDENEN BEWERTUNGSVERFAHREN GIBT ES?

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Mit dem Vergleichswertverfahren werden selbstgenutzte Immobilien wie Ein- bis Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen geschätzt. Um den Verkaufswert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln, werden Vergleichswerte benachbarter und vergleichbarer Grundstücke eingeholt und ausgewertet. Besonders kürzlich verkaufte Grundstücke aus der direkten Nachbarschaft, die von der Größe und Ausstattung dem zu beurteilenden Grundstück ähneln, werden betrachtet. Deren Verkaufswert kann ausschlaggebend für die Beurteilung des aktuellen umgebenen Verkaufswertes Ihrer Immobilie sein.

Dies geschieht zunächst durch die Wertermittlung von Grund und Boden. Hierzu wird die Einsicht in die so genannten Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse beantragt. Dabei werden mindestens zehn vergleichbare Grundstücke als Beurteilungsgrundlage zu Rate gezogen.

Mit dem Vergleichswertverfahren werden selbstgenutzte Immobilien wie Ein- bis Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen geschätzt. Um den Verkaufswert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln, werden Vergleichswerte benachbarter und vergleichbarer Grundstücke eingeholt und ausgewertet. Besonders kürzlich verkaufte Grundstücke aus der direkten Nachbarschaft, die von der Größe und Ausstattung dem zu beurteilenden Grundstück ähneln, werden betrachtet. Deren Verkaufswert kann ausschlaggebend für die Beurteilung des aktuellen umgebenen Verkaufswertes Ihrer Immobilie sein.

Dies geschieht zunächst durch die Wertermittlung des Grundes und Bodens. Hierzu wird die Einsicht in die so genannten Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse beantragt. Dabei werden mindestens zehn vergleichbare Grundstücke als Beurteilungsgrundlage zu Rate gezogen.

Je mehr Vergleichsgrundstücke genommen werden, umso genauer und objektiver ist die Beurteilung. Sollten keine vergleichsbaren Objekte in der Sammlung gefunden werden, können auch eigene Marktrecherchen und Grundstücksmarktberichte verwendet werden.
Ebenso verfügen größere Städte und Gemeinden über spezielle Bodenrichtwertkarten. An ihnen kann der Wert von Grundstücken anhand ihrer Lage eingeschätzt werden.

Bei der Verwendung des Vergleichswertverfahrens wird die Immobilienbewertung durch einen kompetenten Immobilienmakler vorgenommen, damit diese sowohl realistisch als auch erfolgreich ausfällt. Denn bei dieser Gutachtenform orientiert sich der Preis fast ausschließlich am Markt

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren wird vor allem zur Immobilienbewertung beim Verkauf von Renditeobjekten, wie gewerblichen Immobilien, die bereits vermietet sind, verwendet.

Sollte eine Immobilie durch den Käufer selbst genutzt werden, so ist dieses Verfahren für die Immobilie ungeeignet. Davon sind auch Spezialimmobilien, wie Beispielsweise kulturell bedeutende Immobilien, Einrichtungen der örtlichen Infrastruktur und Immobilien aus militärischem Bestand betroffen.

Es wird in Deutschland zwischen dem vollwertigen und dem vereinfachten Ertragswertverfahren unterschieden. Während das vereinfachte Verfahren nur die baulichen Anlagen in die Immobilienbewertung mit einbezieht, wird beim vollwertigen Verfahren dagegen zuerst der Wert von Grund und Boden ermittelt.

Dieser Vorgang wurde von uns bereits beim Vergleichswertverfahren erläutert. Danach wird die nachhaltig zu erzielende Miete errechnet. Bestimmt wird dieser Mietwert durch Faktoren wie die Lage, die Ausstattungsqualität, die Größe des Objektes und die Marktgängigkeit etc. Diese Werte zusammen ergeben den Rohertrag. Von diesem wird grundsätzlich der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Um die Bodenwertverzinsung zu ermitteln, wird der zuvor ermittelte Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, welcher grundsätzlich abhängig von der Nutzung des Grundstückes sowie dessen Lage ist, multipliziert. Da in Deutschland grundsätzlich die Bewertung von Grund und Boden sowie den darauf gebauten Objekten getrennt vorgenommen werden, wird die Bodenwertverzinsung vom Reinerlös abgezogen.

Zum Schluss werden die bereits ermittelten Werte für Grund und Boden und die Werte für die darauf befindlichen, baulichen Objekte zusammengerechnet. Das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstückes.

Im Kölner Stadtgebiet gibt es zahlreiche Immobilien, die aus mehreren Wohn- und Geschäftseinheiten bestehen. Diese Häuser dienen Ihren Eigentümern in der Regel zur Erwirtschaftung von Renditen, so dass hier das Ertragswertverfahren angewendet wird.

DAS SACHWERTVERFAHREN

Das Sachwertverfahren unterscheidet sich wesentlich zu den anderen beiden Verfahren, da hierbei die für einen Neubau entstehenden Kosten des bewerteten Objektes ermittelt werden. Abzüglich der Kosten für die Abnutzung sowie einiger anderer Faktoren bleibt der sogenannte Sachwert übrig. Dieser kann sowohl zur Bewertung von Renditeobjekten als auch für selbstgenutzte Immobilien genutzt werden.

Als wichtigste Grundlage für dieses Verfahren sind die fiktiv angenommenen Kosten, die bei einer kompletten Wiederherstellung des bewerteten Objektes entstehen würden. Deshalb werden hierbei die erzielten Einnahmen wie durch Miete außer Acht gelassen.

Das Sachwertverfahren ist von allen drei Verfahren zur Immobilienbewertung das in Deutschland normierteste, da die zugehörigen Bewertungsgrundlagen im Baugesetzbuch verankert sind. Dabei sind nicht nur die Nutzung und Ausstattung sowie deren Erhaltungszustand ausschlaggebend, sondern auch der Typ des Objektes.

Dies ist für die Berechnung wichtig, da jedem Immobilientyp von der Architektenkammer ein grundsätzlicher Wert für die Normalherstellungskosten sowie die Baukosteninformationen zugeordnet werden. Daraus ergeben sich die reinen Baukosten für das bewertete Objekt. Wichtig ist das Addieren der Mehrwertsteuer bei gewerblich genutzten Immobilien. Ebenfalls müssen die Baunebenkosten zu den reinen Baukosten addiert werden, damit sich daraus der Neuwert des Objektes beziehungsweise der Preis für die Wiederbeschaffung ergibt.

Um schlussendlich den realen Sachwert für das Objekt festlegen zu können, muss noch die Abnutzung vom Neuwert abgezogen werden und die rein rechnerisch ermittelte Restnutzungsdauer wird hinzugerechnet. Sind alle Berechnungen richtig abgeschlossen, resultiert daraus der Sachwert. Bitte beachten Sie, dass weitere vorhandene wertbeeinflussende Faktoren ebenfalls noch abgezogen werden müssen.

Oftmals wird das Sachwertverfahren für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Wir empfinden dieses Verfahren jedoch als nicht sachgerecht, da unserer Meinung nach auch subjektive Parameter in die Immobilienbewertung mit einfließen und den Wert so beeinflussen können.

IMMOBILIENBEWERTUNG ONLINE

Hier können Sie direkt online Ihren Immobilienwert berechnen

Da jede Immobilie individuell ist was Lage, Ausstattung oder objektspezifische Grundstücksmerkmale angeht, kann der tatsächliche Verkaufswert Ihrer Immobilie von dem hier ermittelten geschätzten Verkaufswert bis zu 40 % abweichen. Der geschätzte Verkaufswert basiert auf den im Moment der Immobilienbewertung zur Verfügung stehenden Objektinformationen, Vergleichskaufpreisen sowie Angebotspreisen für vergleichbare Immobilien in der Region des Bewertungsobjekts. Um gemeinsam mit Ihnen den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln und mögliche offene Fragen zu klären, wird ein Mitarbeiter von uns Sie in Kürze kontaktieren und weitere Details mit Ihnen besprechen.

Onlinebewertung eignet sich insbesondere bei den ersten Überlegungen zum Verkauf aus unserer Sicht ideal als erster grober Indikator.

WARUM IST EINE IMMOBILIENBEWERTUNG WICHTIG?

Eine Immobilienbewertung ist wichtig, falls Sie bei Verkauf oder Vermietung Ihres Objektes den bestmöglichen Gewinn erzielen möchten. Deswegen ist eine aktuelle Wertermittlung Ihrer Immobilie wichtig. Wenn der Preis zu niedrig angesetzt wird, führt dies zwar zu einem schnellen Verkauf, aber dies sollte nicht beabsichtigt werden. Wenn der Preis zu hoch angesetzt wird, schreckt er die Käufer ab und durch eine lange Vermarktung können sogar Leerstandskosten entstehen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, brauchen Sie einen marktgerechten Angebotspreis, der zum besten Ergebnis führt. Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Verkaufswert. Bei uns können Sie Ihr Haus oder Wohnung bewerten lassen.

WANN IST EINE IMMOBILIENBEWERTUNG NOCH SINNVOLL?

Erbschaft

Auch bei einer Erbschaft sowie einer Schenkung sollte eine Immobilienbewertung vorgenommen werden, da bei beiden Ereignissen das Finanzamt den Wert des Objektes ermittelt. Dieser könnte jedoch über dem tatsächlichem Verkaufswert liegen. Eine wichitge Rolle spielt dabei, dass die Immobilienpreise besonders in Ballungsgebieten und Kleinstädten in den letzten Jahren drastisch gestiegen sind. Daher ist es sinnvoll auch für solche Objekte eine Wertermittlung durch einen Immobilienmarkler durchführen zu lassen.

Scheidung

Sollte bei einer Scheidung kein Ehevertrag vorliegen, wird das vorhandene Vermögen in zwei gleich große Teile auf die Ehepartner aufgeteilt. Zu diesem Zweck muss eine Wertermittlung der bestehenden Immobilen durch einen neutralen Markler durchgeführt werden.

Hypotheken

Sollten Sie Ihre Immobilie mit einer Hypothek belasten oder eine bestehende verlängern wollen, setzen viele Banken ein vorheriges Gutachten vorraus. Gerne übernehmen wir die Immobilienbewertung für Sie, damit Ihr Kreditinstitut die Möglichkeit hat Ihnen verbesserte Fianzierungsoptionen auch nach der Zinsbindung vorschlagen zu können.

UNSERE EMPFEHLUNG

SCHRITT 1

Führen Sie erst eine Immobilienbewertung online durch um Ihren Immobilienwert zu berechnen.

SCHRITT 2

Besprechen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit unserem kompetenten Mitarbeiter, um offene Fragen zu klären und den optimalen Verkaufswert zu ermitteln.

EVENTUELL SCHRITT 3

Im Fall einer Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Hypothek greifen Sie auf einen Verkehrswertgutachter zurück. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen, rufen Sie uns gerne an oder schreiben Sie uns eine Nachricht.

WAS SAGEN UNSERE KUNDEN?

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Super schnell einen Termin für eine Besichtigung bekommen, schnelle Reaktion auf Mails, super freundlich und habe durch die Firma meine Traumwohnung in Leverkusen gefunden. Danke für einen 1A Service!

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