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IMMOBILIENBEWERTUNG

WELCHE FAKTOREN BEEINFLUSSEN DEN WERT EINER IMMOBILIE?

DIE LAGE DER IMMOBILIE

Die Lage des Objekts spielt eine allerwichtigste Rolle bei der Wertermittlung. Steht das Objekt in der Innenstadt von einer wirtschaftlich gut aufgestellten (Groß-)Stadt, wirkt sich dies preissteigernd aus.

Vergleichbare Immobilien in einer ländlichen und wirtschaftlich eher schwachen Umgebung werden hingegen eine geringere Bewertung haben. Neben der Region und Nachbarschaft spielen auch die lokalen Bewertungsfaktoren wie Infrastruktur des Viertels eine wertsteigernde oder -mindernde Rolle.

GESAMTZUSTAND DER IMMOBILIE

Zur Bewertung des Objektpreises sind Bausubstanz sowie die Ausstattung der Immobilie auch wichtig. Das Dach, die Fenster und die Fassade sind bei dieser Betrachtung wichtige Größen. Investitionen vor dem Verkauf- zum Beispiel die Installation einer neuen Heizungsanlage, die Modernisierung des Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden – wirken wertsteigernd auf den Verkaufspreis aus. Sanierungsbedürftige Bodenbeläge, veraltete sanitäre Anlagen oder keine ausreichende Isolierung senken den Marktpreis hingegen.

Auch kleine Investitionen, wie das Weißen der Innenwände, ein neuer Fassadenanstrich, und der Austausch von alten Steckdosen führen zu einem höheren Verkaufspreis.

Die Ausstattung der Immobilie kann die Bewertung auch positiv beeinflussen. Ein Wintergarten, eine Fußbodenheizung, ein Kamin oder eine neue Einbauküche steigern beispielsweise den Immobilienwert.

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WELCHE VERSCHIEDENEN BEWERTUNGSVERFAHREN GIBT ES?

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Mit dem Vergleichswertverfahren werden selbstgenutzte Immobilien wie Ein- bis Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen geschätzt. Um den Marktwert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln, werden Vergleichswerte benachbarter und vergleichbarer Grundstücke eingeholt und ausgewertet. Besonders kürzlich verkaufte Grundstücke aus der direkten Nachbarschaft, die von der Größe und Ausstattung dem zu beurteilenden Grundstück ähneln, werden betrachtet. Deren Marktpreis kann ausschlaggebend für die Beurteilung des aktuellen umgebenen Marktwertes sein.

Dies geschieht zunächst durch die Wertermittlung des Grund und Bodens. Hierzu wird die Einsicht in die so genannten Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse beantragt. Dabei werden mindestens zehn vergleichbare Grundstücke als Beurteilungsgrundlage zu Rate gezogen.

Je mehr Vergleichsgrundstücke genommen werden, umso genauer und objektiver ist die Beurteilung. Sollten keine vergleichsbaren Objekte in der Sammlung gefunden werden, können auch eigene Marktrecherchen und Grundstücksmarktberichte verwendet werden.
Ebenso verfügen größere Städte und Gemeinden über spezielle Bodenrichtwertkarten. An ihnen kann der Wert von Grundstücken anhand ihrer Lage eingeschätzt werden.

Bei der Verwendung des Vergleichswertverfahrens wird die Wertermittlung der Immobilie durch einen kompetenten Immobilienmakler vorgenommen werden, damit diese sowohl realistisch als auch erfolgreich ausfällt. Denn bei dieser Gutachtenform orientiert sich der Preis fast ausschließlich am Markt

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren wird vor allem zur Wertermittlung beim Verkauf von Renditeobjekten, wie gewerblichen Immobilien, die bereits vermietet sind, verwendet.

Sollte eine Immobilie durch den Käufer selbst genutzt werden, so ist dieses Verfahren für die Immobilie ungeeignet. Davon sind auch Spezialimmobilien, wie Beispielsweise kulturell bedeutende Immobilien, Einrichtungen der örtlichen Infrastruktur und Immobilien aus militärischem Bestand betroffen.

Es wird in Deutschland zwischen dem vollwertigen und dem vereinfachten Ertragswertverfahren unterschieden. Während das vereinfachte Verfahren nur die baulichen Anlagen mit in die Wertermittlung einbezieht, wird beim vollwertigen Verfahren dagegen zuerst der Wert von Grund und Boden ermittelt.

Dieser Vorgang wurde von uns bereits beim Vergleichswertverfahren erläutert. Danach wird die nachhaltig zu erzielende Miete errechnet. Bestimmt wird dieser Mietwert durch Faktoren wie die Lage, die Ausstattungsqualität, die Größe des Objektes und die Marktgängigkeit etc. Diese Werte zusammen ergeben den Rohertrag. Von diesem wird grundsätzlich der nicht umlegbare Anteil der Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Um die Bodenwertverzinsung zu ermitteln, wird der zuvor ermittelte Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, welcher grundsätzlich abhängig von der Nutzung des Grundstückes sowie dessen Lage ist, multipliziert. Da in Deutschland grundsätzlich die Bewertung von Grund und Boden sowie den darauf gebauten Objekten getrennt vorgenommen werden, wird die Bodenwertverzinsung vom Reinerlös abgezogen.

Zum Schluss werden die bereits ermittelten Werte für Grund und Boden und die Werte für die darauf befindlichen, baulichen Objekte zusammengerechnet. Das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstückes.

DAS SACHWERTVERFAHREN

Das Sachwertverfahren unterscheidet sich wesentlich zu den anderen beiden Verfahren, da hierbei die für einen Neubau entstehenden Kosten des bewerteten Objektes ermittelt werden. Abzüglich der Kosten für die Abnutzung sowie einiger anderer Faktoren bleibt der sogenannte Sachwert übrig. Dieser kann sowohl zur Bewertung von Renditeobjekten als auch für selbstgenutzte Immobilien genutzt werden.

Als wichtigste Grundlage für dieses Verfahren sind die fiktiv angenommenen Kosten, die bei einer kompletten Wiederherstellung des bewerteten Objektes entstehen würden. Deshalb werden hierbei die erzielten Einnahmen wie durch Miete außer Acht gelassen.

Das Sachwertverfahren ist von allen drei Verfahren das in Deutschland normierendste, da die zugehörigen Bewertungsgrundlagen im Baugesetzbuch verankert sind. Dabei sind nicht nur die Nutzung und Ausstattung sowie deren Erhaltungszustand ausschlaggebend, sondern auch der Typ des Objektes.

Dies ist für die Berechnung wichtig, da jedem Immobilientyp von der Architektenkammer ein grundsätzlicher Wert für die Normalherstellungskosten sowie die Baukosteninformationen zugeordnet werden. Daraus ergeben sich die reinen Baukosten für das bewertete Objekt. Wichtig ist das Addieren der Mehrwertsteuer bei gewerblich genutzten Immobilien. Ebenfalls müssen die Baunebenkosten zu den reinen Baukosten addiert werden, damit sich daraus der Neuwert des Objektes beziehungsweise der Preis für die Wiederbeschaffung ergibt.

Um schlussendlich den realen Sachwert für das Objekt festlegen zu können, muss noch die Abnutzung vom Neuwert abgezogen werden und die rein rechnerisch ermittelte Restnutzungsdauer wird hinzugerechnet. Sind alle Berechnungen richtig abgeschlossen, resultiert daraus der Sachwert. Bitte beachten Sie, dass weitere vorhandene wertbeeinflussende Faktoren ebenfalls noch abgezogen werden müssen.

Oftmals wird das Sachwertverfahren für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Wir empfinden dieses Verfahren jedoch als nicht sachgerecht, da unserer Meinung nach auch subjektive Parameter in die Ermittlung mit einfließen und den Wert so beeinflussen können.

ONLINE BEWERTUNG

Hier können Sie Ihre Immobilie direkt online bewerten

Da jede Immobilie individuell ist was Lage, Ausstattung oder objektspezifische Grundstücksmerkmale angeht, kann der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie von dem hier ermittelten geschätzten Marktwert bis zu 40 % abweichen. Der geschätzte Marktwert basiert auf den im Moment der Bewertung zur Verfügung stehenden Objektinformationen, Vergleichskaufpreisen sowie Angebotspreisen für vergleichbare Immobilien in der Region des Bewertungsobjekts. Um gemeinsam mit Ihnen den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln und mögliche offene Fragen zu klären, wird ein Mitarbeiter von uns Sie in Kürze kontaktieren und weitere Details mit Ihnen besprechen.

Onlinebewertung eignet sich insbesondere bei den ersten Überlegungen zum Verkauf aus unserer Sicht ideal als erster grober Indikator.

WARUM IST EINE IMMOBILIENBEWERTUNG WICHTIG?

Sie möchten beim Verkauf oder Vermietung Ihres Objektes den bestmöglichen Preis erzielen. Deswegen ist eine aktuelle Marktwertermittlung wichtig: Ein zu niedriger Preis führt zwar zu einem schnellen Verkauf, aber den Ausweis unrealisierter Gewinne will man vermeiden. Wenn der Preis zu hoch angesetzt wird, schreckt er die Käufer ab und durch eine lange Vermarktung können manchmal sogar Leerstandskosten entstehen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, brauchen Sie einen marktgerechten Angebotspreis, der zum besten Ergebnis führt.

WANN IST EINE IMMOBILIENBEWERTUNG NOCH SINNVOLL?

Erbschaft

Auch bei einer Erbschaft sowie einer Schenkung sollte eine Immobilienbewertung vorgenommen werden, da bei beiden Ereignissen das Finanzamt den Wert des Objektes ermittelt. Dieser könnte jedoch über dem tatsächlichem Verkehrswert liegen. Eine wichitge Rolle spielt dabei, dass die Immobilienpreise besonders in Ballungsgebieten und Kleinstädten in den letzten Jahren drastisch gestiegen sind. Daher ist es sinnvoll auch solche Objekte durch einen Immobilienmarkler bewerten zu lassen.

Scheidung

Sollte bei einer Scheidung kein Ehevertrag vorliegen, wird das vorhandene Vermögen in zwei gleich große Teile auf die Ehepartner aufgeteilt. Zu diesem Zweck müssen auch die bestehenden Immobilen durch einen neutralen Markler begutachtet werden.

Hypotheken

Sollten Sie Ihre Immobilie mit einer Hypothek belasten oder eine bestehende verlängern wollen, setzen viele Banken ein vorheriges Gutachten vorraus. Gerne bewerten wir Ihre Immobilie, damit Ihr Kreditinstitut die Möglichkeit hat Ihnen verbesserte Fianzierungsoptionen auch nach der Zinsbindung vorschlagen zu können.

UNSERE EMPFEHLUNG

SCHRITT 1

Führen Sie erst eine Onlinebewertung durch.

SCHRITT 2

Besprechen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit unserem kompetenten Mitarbeiter, um offene Fragen zu klären und den optimalen Verkaufswert zu ermitteln.

EVENTUELL SCHRITT 3

Im Fall einer Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Hypothek greifen Sie auf einen Verkehrswertgutachter zurück. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen, rufen Sie uns gerne an oder schreiben Sie uns eine Nachricht.

REFERENZEN

GUTE GRÜNDE, DIE FÜR UNS SPRECHEN

Ausgebautes Netzwerk – Zugang zu einem solventen Kundenkreis – lokal wie international

Zusammenarbeit in folgenden Sprachen ist möglich: Deutsch, Englisch, Russisch und Polnisch

Ein umfangreicher und persönlicher Service